Para analizar el mercado hipotecario se tiende a utilizar la relación entre el importe de los préstamos bancarios y el valor de la vivienda se mide a través de la ratio préstamo-valor. Este es un indicador verdaderamente útil para el análisis de las expectativas sobre la situación financiera de los hogares españoles.

Para recoger el valor de la vivienda se pueden utilizar tanto los importes de transmisiones que quedan recogidos en el Registro de la Propiedad, como el valor de la tasación del inmueble. El primero se origina partir de una base de datos que contiene información sobre el valor de todas las nuevas hipotecas constituidas, así como sobre el valor de tasación para subasta del inmueble. El segundo proviene de la base de datos que recoge el precio de transmisión declarado a efectos del Registro de la Propiedad.

No obstante, el valor de la tasación puede diferir del precio de transmisión debido a que el precio de mercado de un inmueble puede verse afectado por las expectativas de cambios en la edificabilidad de terrenos o la posible instalación de infraestructuras en las áreas que mejoren su valor. Por ello, tiene más sentido el valor de transmisión que es un importe que reportan entre la parte compradora y vendedora en un documento que se da fe pública de compraventa.

Por ello, en este caso, se utiliza prioritariamente el precio de transmisión que se recoge en el Registro de la Propiedad ya que coincide con los resultados de las encuestas financieras de las familias.

Financiar el 100% de la compra de la vivienda

La información derivada de ratio préstamo-valor nos traslada la expectativa de bancaria sobre la situación financiera que se encuentran los hogares españoles. En entornos en los que mejoran las expectativas o las expectativas son positivas, la banca tiende a ponderar más la financiación sobre el importe de una compra de vivienda.

Si nos remontamos en el año 2006, la mitad de las hipotecas que se concedían tenía un importe superior al precio de transmisión. En otras palabras, se presenciaba un exceso de financiación en la operación de compraventa de viviendas para satisfacer otras necesidades de consumo, como por ejemplo amueblar la vivienda.

La razón a este hecho la encontramos en la continuada revalorización del precio de la vivienda en esos años, por lo que ese exceso de financiación se tenía la expectativa que quedaría compensada con el auge de los precios.

En el año 2010, la ratio de hipoteca sobre precio de transmisión experimentó dos cambios acusados. En primer lugar, se redujo a la mitad la proporción de hipotecas cuyo importe excedía el precio de transmisión —pasaron de constituir una de cada dos compraventas a ser una de cada cuatro—. En segundo lugar, entre 2006 y 2010 aumentó la proporción de hipotecas cuyo importe se situaba en el 80% y en el 100% del precio de transmisión.

Se especula sobre el riesgo de vuelta a las andadas con la burbuja inmobiliaria… Pero los datos difieren de la época pasada. En el año 2016, solo una de cada diez hipotecas tiene un importe superior al precio de transmisión.

En estos últimos años se fraguó una batalla por las hipotecas con intereses verdaderamente competitivos, aprovechando el hundimiento del tipo que ha encabezado el Banco Central Europeo. Lo habitual ha sido otorgar las hipotecas por el 80% como máximo del valor de tasación o compraventa, salvo en determinados casos como pueden ser viviendas adjudicadas a clientes con un alto perfil de solvencia.

No obstante, se vislumbra que poco a poco la banca se está animando a conceder mayores hipotecas ya que es el producto más rentable de una entidad, y cada vez son más los bancos que se postulan para conceder el 100% del valor de tasación del inmueble. Teníamos entidades como Ibercaja o Caja Ingenieros que ofrecían financiación hasta el 100% a cambio de mayores intereses superiores al 3%, y en esta partida ya ha entrado el BBVA como el primer banco en lanzar ofertar hipotecas del 100%.

¿Cómo avanzan las hipotecas en España?

Durante el año 2018 se transmitieron 1.967.109 fincas inscritas en los registros de la propiedad, lo que supuso un 9,2% más que en 2017. En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones fue de 1.025.039, con un aumento del 9,2%.

Si nos vamos a los datos del número de hipotecas (últimos datos del INE pertenecen al mes de noviembre) se observa un fuerte avance de la tasa anual que crece un 14,2%. Y, el importe medio se ha incrementado un 3,2% hasta los 141.708 euros.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,61% (un 3,6% inferior al de noviembre de 2017) y el plazo medio de 24 años. El 60,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 39,3% a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo experimentan un aumento del 18,1% en tasa anual.

Hasta la fecha, los tipos de interés del mercado hipotecario siguen cayendo… El tipo de interés medio al inicio es del 2,42% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 4,4%) y del 2,99% para las de tipo fijo (un 3,7% menor).

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Hipotecas, ¿volvemos a financiar el 100%?

fue publicada originalmente en

El Blog Salmón

por
Marc Fortuño

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El precio medio mensual sube un 0,4% sobre diciembre

El precio medio de la vivienda de segunda mano en España se sitúa en enero en 1.876 €/m² y se incrementa un 0,4% respecto al mes de diciembre, según datos del portal inmobiliario Fotocasa. Respecto a la variación interanual,  el precio de la vivienda de segunda mano sube un 7,7% sobre enero del año anterior y encadena 28 meses de subidas interanuales consecutivas. De hecho, los últimos siete meses la variación interanual se sitúa por encima del 7%.

El leve incremento mensual sigue en la tónica alcista de todo el pasado año, aunque son incrementos mensuales leves. Así, durante el pasado 2018 los incrementos mensuales se han ido moviendo entre el 0,3% y el 0,9%. El incremento más acusado se produjo del mes de abril a mayo cuando el precio subió un 1,3%.

“Los datos mensuales del índice de precios de Fotocasa nos revelan que el encarecimiento del precio de la vivienda de segunda mano tiende a moderarse tras el fuerte repunte registrado en 2018. Además, se aprecia que las subidas se concentran sobre todo en Madrid, Cataluña y las islas, mientras que el resto del país se mueve a un ritmo más pausado. Todo apunta a que a medida que avance 2019, los precios continuarán con esta tendencia hacia la moderación, salvo en zonas y barrios muy concretos” explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.

El precio medio de la vivienda de segunda mano en España acumula una caída total de -36,5% desde que registrara su máximo histórico en abril de 2007 con 2.952 €/m².

El precio mensual se incrementa en 11 comunidades autónomas

De las 17 comunidades autónomas, en enero el precio medio de la vivienda de segunda mano sube en 11 de ellas. El incremento más acusado se produce en Madrid (1,6%), seguido de Navarra (1,4%), Baleares (1,1%) y Galicia (0,5%).

En el otro extremo, Cataluña (-0,7%),  Comunidad Valenciana (-0,4%) y Castilla-La Mancha (-0,3%) son las comunidades que más descienden el precio en el mes de enero.

En cuanto a los precios, Madrid se sitúa como la comunidad más cara de España para comprar una vivienda de segunda mano, con un precio medio de 2.930 €/m², seguido de País Vasco (2.798 €/m²), Baleares (2.561 €/m²) y Cataluña (2.526 €/m²). Por el contrario, Extremadura (1.109 €/m²), Castilla-La Mancha (1.115 €/m²) y Murcia (1.140 €/m²) son las comunidades con los precios de la vivienda de segunda mano más asequibles.

27 provincias incrementan el precio

En cuanto a la evolución del precio de la vivienda por provincias, en 27 de ellas se registran subidas de precios en términos mensuales, con incrementos que van del 1,7% de Lugo al 0,1% de Vizcaya, Palencia, Granada y Álava. Por el contrario, 17 provincias descienden el precio de la vivienda de segunda mano en enero. Los descensos van del -0,2% de La Rioja y Barcelona al -1,2% de Teruel y Ávila.

Subidas en 16 distritos de Madrid y en cinco de Barcelona

De los 21 distritos analizados por Fotocasa en Madrid, 16 de ellos registran aumentos en el precio del mes de enero. Las subidas mensuales oscilan entre el 2,4% de Hortaleza y el 0,3% de Usera. Por el contrario, aunque las caídas de enero no son tan acusadas en los distritos, Moratalaz es el que registra el mayor descenso, en concreto lo hace con una caída del -0,4%.

En cuanto a los distritos con mayor y menor precio, Salamanca es el distrito más caro de la capital para comprar una vivienda con un precio de 6.155 €/m². Le siguen Chamberí, con 5.411 €/m²; Chamartín, con 5.243 €/m²; y Centro, con 5.124€/m². En el lado opuesto, Villaverde, el décimo distrito más poblado de Madrid, es además el más económico para adquirir una vivienda de segunda mano, en concreto su valor en enero es de 1.787 €/m².

En la ciudad de Barcelona, cinco de los diez distritos analizados por Fotocasa incrementan el precio en enero. El distrito que más sube es Sarrià-Sant Gervasi con un 1,7%. Le sigue muy de cerca Gràcia con un 1,5% y Sant Martí con un 1,1% de incremento mensual.

El distrito más caro para vivir en Barcelona sigue siendo Sarrià – Sant Gervasi con un precio de 5.717 €/m² y el más económico es Nou Barris con un 2.628 €/m². La diferencia de precio medio entre ambas se produce en Sarrià – Sant Gervasi, que es superior al precio de Nou Barris en un 118% en enero.

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